五、运营模式

目前，国内养老地产主要有三种运营模式：一种是持续照料退休社区模式(CCRC)；一种是全龄型社区模式；一种是养老公寓模式。

第一，持续照料退休社区（Continuing Care Retirement Community，简称CCRC），可为老年消费者提供一站式、一体化的居住生活服务。CCRC起源于美国教会创办的组织，至今已经有100多年的历史。社区建设的社区医院拥有经验丰富的专业医生，可为入住者提供预防、医疗、护理和康复等专业服务。同时，持续关注老年消费者在健康状况和自理能力方面的变化，持续为老年消费者提供与身体及自理状况相对应的照料服务。

第二，全龄型社区，多由房地产商直接开发，后续运营由养老运营公司负责。全龄型社区对于入住者没有年龄硬性规定，通常依据医养结合、养生度假等理念进行建设，老人也多以“候鸟式”居住为主。

第三，养老公寓模式,通常体量较小，在200个房间左右。在满足居住功能的同时，更加强调护理的概念，各类配套设施较为齐全，可以满足独居老人、失能、失智老人的不同需求，并提供专业服务。

六、销售模式

由于养老地产所处地块属性不同，目前市场上养老地产收费模式可分为产权出售及使用权+服务费出售两种模式。

产权出售的养老地产，基本走的是传统房地产路线。而随着国家多次出台各项政策，规范养老服务设施用地，未来养老地产的土地性质将更为明确，使用权+服务费出售的模式将成为新常态。

在使用权+服务费模式下，市场还在发展初期，行业没有统一标准，每家机构的成本不一，服务对象定位不同，导致具体销售模式及价格有较大差异。

根据目前情况，大致可以分为会员费+服务费、押金+入门费+服务费及保险费+服务费三种模式。

会员费+服务费，即用户入住前根据不同房型一次性缴纳会员费，获得养老公寓的长期入住权。入住后，根据不同的需求每月缴纳服务费用。会员权利可以进行转让及继承，同时项目运营商也会建立二手转让机制，帮助有需要的会员完成转让手续。

押金费+入门费+服务费，即用户入住前根据不同房型一次性缴纳一笔入门费及一笔押金。押金可以在用户退住时全部或部分退回。同时，根据不同的需求每月缴纳服务费用。

保险费+服务费，即用户购买保险后自动获得养老公寓的入住权。同时，根据不同的需求每月缴纳服务费用。

七、养老产业用地政策

2019年11月，自然资源部《关于加强规划和用地保障支持养老服务发展的指导意见》对养老用地的规定最为详尽，其核心内容如下：

第一，明确养老服务设施用地范围。养老服务设施用地是指专门为老年人提供生活照料、康复护理、托管照护、医疗卫生等服务的房屋和场地设施所使用的土地，包括敬老院、老年养护院、养老院等机构养老服务设施的用地，养老服务中心、日间照料中心等社区养老服务设施的用地等。（也就是说，老年酒店、宾馆、会所、商场、俱乐部等商业性设施占用土地，不属于养老服务设施用地，为商业用地。）

第二，土地用途和出让年限。养老服务设施用地应当依据详细规划，对照《土地利用现状分类》国家标准确定；养老服务设施与其他功能建筑兼容使用同一宗土地的，根据主用途确定该宗地土地用途。（就目前而言，根据《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2017），用于建设养老服务设施的用地应为公共管理与公共服务用地项下的社会福利用地。）养老服务设施用地（土地用途确定为社会福利用地）的出让年限不得超过50年；养老服务设施与其他功能建筑兼容使用同一宗土地的，则根据主用途确定土地使用权出让年期；以租赁方式供应的，租赁年限不得超过20年。

第三，统筹规划养老服务设施用地。新建城区和新建居住（小）区要按照相应国家标准规范，配套建设养老服务设施，并与住宅同步规划、同步建设、同步验收；已建成城区养老服务设施不足的，应结合城市功能优化和有机更新等统筹规划，支持盘活利用存量资源改造为养老服务设施，保证老年人就近养老需求；对不符合规划条件、养老服务设施规划设计标准和规范要求的，不予核发建设工程规划许可证，不予通过规划核实。

第四，保障养老设施用地供应。

1、用地规划。机构养老服务设施用地一般应单独成宗，用地规模原则上控制在3公顷以内；养老服务设施用地兼容建设医卫设施的，用地规模原则上控制在5公顷以内。属于出让住宅用地配建养老服务设施的，其土地出让公告和合同中应当明确配建、移交的养老服务设施的条件和要求。

2、供应顺序。对单独成宗供应的营利性养老服务设施用地，应当以租赁、先租后让、出让方式供应，鼓励优先以租赁、先租后让方式供应。（虽然国家出台了一系列利好政策鼓励社会资本进入养老领域，但在集约用地的大政方针指导下，企业以出让方式获取养老用地系土地供应顺序中的最末一位。）

3、供地方式。国有建设用地使用权出让（租赁）计划公布后，同一宗养老服务设施用地只有一个意向用地者的，市、县自然资源主管部门可按照协议方式出让（租赁）；有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖、挂牌方式出让（租赁）。

4、地价。养老服务设施用地（土地用途确定为社会福利用地）的出让底价可按不低于所在级别公共服务用地基准地价的70%确定；基准地价尚未覆盖的地区，出让底价不得低于当地土地取得、土地开发客观费用与相关税费之和。

第五，支持利用集体建设用地发展养老设施建设。农村集体经济组织可依法使用本集体经济组织所有的建设用地自办或以建设用地使用权入股、联营等方式与其他单位和个人共同举办养老服务设施。符合国土空间规划和用途管制要求、依法取得的集体经营性建设用地，土地所有权人可以按照集体经营性建设用地的有关规定，依法通过出让、出租等方式交由养老服务机构用于养老服务设施建设，双方签订书面合同，约定土地使用的权利义务关系。鼓励盘活利用乡村闲置校舍、厂房等建设敬老院、老年活动中心等乡村养老服务设施。

第六，严格转让限制。有偿用地的养老服务机构因自身原因不再使用养老服务设施用地，可以整体转让继续用于养老服务，原土地有偿使用合同中约定的义务由受让人承担，或者由政府收回国有建设用地使用权并给予合理补偿。养老服务设施用地兼容建设医卫设施的，可将项目配套建设医疗服务设施要求作为土地供应条件并明确不得分割转让。